Kupno mieszkania w UK krok po kroku: oferta, conveyancing i stamp duty

W skrócie

• Kupno mieszkania w UK w Anglii i Walii to kolejno: oferta, solicitor lub conveyancer, searches i wycena, wymiana umów (exchange of contracts), completion i rejestracja. Według GOV.UK (stan na listopad 2026) trwa to średnio około 5 miesięcy, w łańcuchu dłużej.
• Oferta nie jest prawnie wiążąca do wymiany umów; po wymianie zakup jest wiążący.
• Stamp duty (SDLT) w Anglii i Irlandii Północnej: według GOV.UK (stan na listopad 2026) próg dla nieruchomości mieszkalnych to £125 000, a dla first-time buyers £300 000 (przy cenie do £500 000).
• Gdy po zakupie masz więcej niż jedną nieruchomość mieszkalną, do stawek SDLT zwykle dolicza się 5%.
• Kwot za conveyancera, survey i searches nie ma w źródłach, z których korzystamy: o wycenę zapytaj conveyancera.

Kupno mieszkania w UK krok po kroku (Anglia i Walia)

Przewodnik GOV.UK „Buying a home” dotyczy Anglii i Walii; Szkocja i Irlandia Północna mają inne zasady (niżej). Zakup trwa średnio około 5 miesięcy (stan na listopad 2026), dłużej w łańcuchu.

1. Finansowanie. Kredyt hipoteczny opisujemy w poradniku o banku i historii kredytowej, a oszczędzanie na wkład w poradniku o kontach ISA.
2. Nieruchomość. Sprzedający musi mieć ważne świadectwo energetyczne (EPC). Freehold: jesteś właścicielem domu i gruntu, nie płacisz ground rent ani maintenance fees, ale sam odpowiadasz za utrzymanie. Leasehold to własność tylko przez czas zapisany w umowie (lease); większość mieszkań (flats) to leasehold, więc sprawdź liczbę lat pozostałych w leasingu.
3. Oferta. Składa się ją zwykle przez pośrednika (estate agent). Oferta „subject to contract” oznacza, że cenę można jeszcze negocjować.
4. Prawnik. Pracę prawną wykonuje solicitor, licensed conveyancer, chartered legal executive albo praktyk CILEX.
5. Searches, wycena i survey. Po przyjęciu oferty prawnik zamawia searches (m.in. w urzędzie lokalnym i wodno-kanalizacyjne); płaci się za nie zwykle z góry. Kredytodawca wycenia nieruchomość przed zatwierdzeniem kredytu. Stan techniczny sprawdzisz w homebuyer survey.
6. Umowa i wymiana umów. Umowę przygotowuje strona sprzedająca; zawiera m.in. termin completion. Gdy obie strony są zadowolone, podpisują ostateczne egzemplarze i wymieniają się nimi. Od tej chwili zakup jest prawnie wiążący. Przy depozycie oszuści podszywają się czasem pod conveyancerów (zob. oszustwa w UK).
7. Completion. Prawnik przelewa pieniądze sprzedającemu, a ty dostajesz klucze od sprzedającego lub pośrednika. Od tej chwili jesteś właścicielem.
8. Podatek i rejestracja. W Anglii zgłoszenie SDLT i podatek przekazujesz HMRC w ciągu 14 dni od completion (GOV.UK, stan na listopad 2026). W Walii zgłoszenie LTT i podatek przekazujesz Welsh Revenue Authority (WRA) w ciągu 30 dni od dnia następującego po completion (gov.wales, stan na listopad 2026). Wniosek o rejestrację w HM Land Registry może złożyć twój prawnik w ramach zakupu. Po wprowadzeniu się zajmij się council tax i rachunkami za dom.

Ile wynosi stamp duty w Anglii i Irlandii Północnej

W Anglii i Irlandii Północnej płacisz Stamp Duty Land Tax (SDLT), gdy kupujesz nieruchomość lub grunt powyżej określonej ceny (GOV.UK). SDLT od nieruchomości mieszkalnej liczy się od kolejnych części ceny. Stawki (stan na listopad 2026, GOV.UK) obowiązują, gdy po zakupie jest to jedyna nieruchomość mieszkalna, którą posiadasz:

Nierezydenci. Nierezydent na potrzeby SDLT (osoba, która w 12 miesiącach przed zakupem nie przebywała w UK co najmniej 183 dni) zwykle płaci dodatkowe 2% przy zakupie nieruchomości mieszkalnej w Anglii lub Irlandii Północnej, także pierwszego domu, oprócz innych stawek SDLT, które go dotyczą (stan na listopad 2026, GOV.UK).

Zgłoszenie zwykle składa za ciebie solicitor, agent lub conveyancer i dolicza podatek do rachunku; bez nich osoba prywatna składa zgłoszenie papierowe. Kwotę policzysz kalkulatorem HMRC.

Ulga dla first-time buyers i dopłata za kolejną nieruchomość

Ulga dla first-time buyers (Anglia i Irlandia Północna). Przysługuje, gdy kupowana nieruchomość jest twoim pierwszym domem, a ty i wszyscy, z którymi kupujesz, jesteście first-time buyers. Według GOV.UK (stan na listopad 2026) nie płacisz wtedy SDLT do £300 000, a od części ceny od £300 001 do £500 000 płacisz 5%. Powyżej £500 000 ulgi nie ma. Nierezydent płaci dodatkowe 2% także przy pierwszym domu (zob. wyżej). Według definicji HMRC first-time buyer nie mógł wcześniej, sam ani z innymi, nabyć udziału w lokalu mieszkalnym; liczy się nieruchomość w dowolnym miejscu świata, niezależnie od wartości, także nabyta przez spadek lub darowiznę. Ograniczenie to nie obejmuje wcześniejszego ustanowienia lub przejęcia lease, któremu w chwili nabycia pozostawało mniej niż 21 lat. Wszyscy kupujący muszą zamierzać zamieszkać w nieruchomości jako w jedynym lub głównym miejscu zamieszkania.

Dopłata za kolejną nieruchomość. Gdy kupno oznacza, że będziesz mieć więcej niż jedną nieruchomość mieszkalną, zwykle dolicza się 5% do stawek SDLT (stan na listopad 2026, GOV.UK). Obowiązują też wyjątki opisane w wytycznych GOV.UK. Wyższe stawki dotyczą ceny od £40 000, gdy nie będzie to jedyna nieruchomość mieszkalna warta co najmniej £40 000, którą posiadasz lub współposiadasz gdziekolwiek na świecie. Zasady obejmują też osobę, z którą jesteś w związku małżeńskim, i współkupujących. Dopłaty 5% nie ma, gdy spełnione są oba warunki: kupowana nieruchomość zastępuje twoje główne miejsce zamieszkania, a poprzednie główne miejsce zamieszkania sprzedano w ciągu 36 miesięcy przed completion nowego zakupu, najpóźniej w dniu completion. Jeśli w dniu completion poprzedniego domu nie sprzedano, płacisz wyższe stawki; po jego sprzedaży w ciągu 3 lat od zakupu nowego możesz wnioskować o zwrot części podatku wynikającej z wyższej stawki.

Koszty zakupu: conveyancing, searches, survey i opłata Land Registry

Źródła, z których korzystamy, nie podają kwot za pracę conveyancera, za survey ani za searches: ile policzy conveyancer, sprawdzisz u niego, zanim go wybierzesz.

Opłata HM Land Registry (Anglia i Walia) zależy od ceny. Tabela (stan na listopad 2026, GOV.UK) dotyczy przeniesienia za zapłatą całego już zarejestrowanego tytułu. Przy rejestracji nowego lease, przeniesieniu części tytułu lub dobrowolnej pierwszej rejestracji sprawdź stawkę w kalkulatorze Land Registry.

Shared ownership, First Homes i Your First Home

Shared ownership (zasady poniżej dotyczą Anglii). Kupujesz udział w domu i płacisz landlordowi czynsz od reszty. Według GOV.UK (stan na listopad 2026) udział to zwykle od 25% do 75%, a przy niektórych domach od 10%; depozyt to zwykle 5–10% wartości udziału. Musisz spełnić dwa warunki: dochód gospodarstwa domowego najwyżej £80 000 rocznie (w Londynie £90 000) i brak możliwości sfinansowania całego wkładu własnego oraz rat kredytu za dom odpowiadający twoim potrzebom. Trzeba też być first-time buyerem albo spełniać inny warunek. Dla Irlandii Północnej, Szkocji i Walii GOV.UK odsyła do osobnych stron o shared ownership.

First Homes (tylko Anglia). Według GOV.UK (stan na listopad 2026) first-time buyer może kupić dom 30–50% taniej niż wartość rynkowa; ma to być jego jedyne lub główne miejsce zamieszkania. Trzeba móc uzyskać kredyt hipoteczny na co najmniej połowę ceny. Limit dochodu brutto z poprzedniego roku podatkowego wynosi £80 000, a w Londynie £90 000. Przy wspólnym zakupie limit dotyczy łącznego dochodu wszystkich kupujących. Inaczej niż w shared ownership nie płaci się czynszu, a SDLT liczy się od ceny po zniżce.

Your First Home (program zapowiedziany, Anglia). To nowy program dla first-time buyers kupujących nowy dom (new-build). Według GOV.UK (stan na listopad 2026) wymaga depozytu co najmniej 2,5% ceny i daje rządową pożyczkę udziałową na 20% ceny, bez odsetek przez 5 lat. Dochód gospodarstwa domowego może wynosić najwyżej £110 000 poza Londynem albo £140 000 w Londynie. Wnioski nie są jeszcze otwarte: mają ruszyć w lutym 2027, a budżet 2026 zapowiada wstępną rejestrację do końca grudnia 2026 i pierwsze pożyczki od kwietnia 2027; sprawdź aktualną stronę programu.

Szkocja, Walia i Irlandia Północna

Szkocja. Według mygov.scot większość domów sprzedaje się w systemie „blind bidding”. Zwykle sprzedający lub agent musi przekazać Home Report w ciągu 9 dni od prośby (stan na listopad 2026). Obowiązują wyjątki, m.in. dla nowych domów sprzedawanych off-plan lub pierwszemu mieszkańcowi; źródło opisuje też sytuacje, w których sprzedający może odmówić przekazania raportu. Ofertę wysyła solicitor listem; strony wymieniają listy negocjacyjne (missives), a po ich zawarciu powstaje wiążąca umowa.

• LBTT (Land and Buildings Transaction Tax) płaci się od kolejnych części ceny. Revenue Scotland podaje stawki obowiązujące od 1 kwietnia 2021 (tabela na stronie w listopadzie 2026): 0% do £145 000, 2% do £250 000, 5% do £325 000, 10% do £750 000 i 12% powyżej £750 000.
• Ulga dla first-time buyers podnosi próg zerowy do £175 000 i obniża podatek najwyżej o £600.
• Zgłoszenie LBTT i zapłata są wymagane w ciągu 30 dni od dnia następującego po dacie transakcji (stan na listopad 2026, Revenue Scotland).
• ADS (Additional Dwelling Supplement), dodatkowa opłata przy zakupie kolejnej nieruchomości mieszkalnej, od 5 grudnia 2024 wynosi 8% ceny zakupu (stan na listopad 2026).

Walia. Land Transaction Tax (LTT) zastąpił w Walii SDLT od 1 kwietnia 2018. Stawki główne według WRA (stan na listopad 2026) dla transakcji od 10 października 2022: 0% do £225 000 włącznie, 6% od części ceny do £400 000, 7,5% do £750 000, 10% do £1 500 000 i 12% powyżej. Jeśli masz już inną nieruchomość mieszkalną, mogą obowiązywać wyższe stawki LTT; sprawdź wytyczne WRA. W Walii nie ma ulgi dla first-time buyers.

Irlandia Północna. Według nidirect (stan na listopad 2026) zakup trwa zwykle dwa–trzy miesiące, a przy wymianie umów płaci się zwykle depozyt co najmniej 5% ceny. Po zakupie musisz od razu powiadomić Land & Property Services, które wystawi rachunek za rates.

Najczęstsze pytania

Czy mieszkanie za granicą wpływa na stamp duty?

Może. Przy uldze dla first-time buyers HMRC liczy wcześniejsze nabycie nieruchomości w dowolnym miejscu świata, niezależnie od wartości, z wyjątkiem lease, któremu w chwili nabycia pozostawało mniej niż 21 lat. Wyższe stawki obejmują też posiadanie nieruchomości mieszkalnej wartej co najmniej £40 000 gdziekolwiek na świecie (stan na listopad 2026, GOV.UK). Jak to działa w twoim przypadku, sprawdź kalkulatorem HMRC i u conveyancera.

Ile kosztuje conveyancing?

Źródła, z których korzystamy, nie podają kwot. Wycenę daje conveyancer, więc zapytaj go przed zleceniem.

Czy mogę wycofać się po wymianie umów?

Zwykle nie. Do wymiany umów oferta nie jest prawnie wiążąca, ale po wymianie żadna ze stron zwykle nie może się wycofać bez zapłaty odszkodowania (GOV.UK, stan na listopad 2026). W Szkocji wiążąca umowa powstaje po zawarciu missives (mygov.scot).

Gdzie szukać pomocy

• MoneyHelper: bezpłatne, bezstronne porady o pieniądzach, zakupie domu i kredycie hipotecznym, tel. 0800 138 7777 (GOV.UK, stan na listopad 2026).
• Homes England: bezpłatne porady o shared ownership w Anglii (poza Londynem), tel. 0300 1234 500, od poniedziałku do piątku 9:00–17:00; w soboty, niedziele i bank holidays zamknięte (GOV.UK, stan na listopad 2026).
• Skargi: w Anglii i Walii skargę na solicitora lub conveyancera, po skorzystaniu z procedury reklamacyjnej firmy, możesz skierować do Legal Ombudsman. Skargę na pośrednika kieruje się do The Property Ombudsman albo Property Redress Scheme. Ombudsman bada skargę bezpłatnie (GOV.UK).
• Szkocja, Walia i Irlandia Północna: mygov.scot, gov.wales, nidirect.