Pleśń w wynajmowanym mieszkaniu: kto odpowiada i jak wymusić naprawę

W skrócie

• Za usunięcie wilgoci i pleśni prawnie odpowiada wynajmujący, bez względu na rodzaj wilgoci.
• Poradnik opisuje głównie Anglię. Szkocja, Walia i Irlandia Północna mają własne przepisy (osobna sekcja).
• Zgłoś problem od razu i na piśmie, zachowaj kopię i płać dalej czynsz.
• W najmie prywatnym w Anglii, gdy wynajmujący nie reaguje, możesz zgłosić sprawę do działu environmental health w councilu. Inspekcja jest bezpłatna.
• Awaab's Law (terminy napraw wilgoci i pleśni) obowiązuje w najmie socjalnym w Anglii od 27 października 2025 (stan na listopad 2026; GOV.UK). W najmie prywatnym w Anglii jeszcze nie obowiązuje.
• Pleśń szkodzi zdrowiu, głównie drogom oddechowym. Przy objawach skonsultuj się z lekarzem.

Skąd się bierze wilgoć: kondensacja, przeciek czy grunt

GOV.UK wyróżnia cztery rodzaje wilgoci:

Kto odpowiada za pleśń i wilgoć w wynajmowanym mieszkaniu

Bez względu na rodzaj wilgoci wynajmujący prawnie odpowiada za jej usunięcie i za usunięcie pleśni (GOV.UK). To on ma ustalić przyczynę i nie powinien obwiniać o nią ciebie (Citizens Advice). Rząd uznaje obwinianie najemców za „styl życia” za całkowicie nieuzasadnione.

• Wilgoć przenikająca (np. przeciekający dach, pęknięta ściana, rynny): za naprawę zwykle odpowiada wynajmujący.
• Kondensacja: wynajmujący zwykle odpowiada, gdy wynika ona z niewykonanych napraw, np. ogrzewania lub wentylacji. Citizens Advice wymienia m.in. brak właściwej wentylacji, niedziałające wentylatory wyciągowe, zepsute ogrzewanie (np. bojler) i brak izolacji ścian zewnętrznych lub sufitów.

O kosztach ogrzewania piszemy w poradniku o rachunkach za dom w UK.

Co możesz zrobić sam

Twoje działania nie zastępują usunięcia przyczyny przez wynajmującego, ale ograniczają kondensację: włączaj wentylatory w kuchni i łazience, zamykaj drzwi przy gotowaniu i kąpieli, susz pranie na zewnątrz albo w łazience z otwartym oknem lub włączonym wentylatorem, nie zasłaniaj kratek wentylacyjnych i zostaw odstęp między meblami a ścianami zewnętrznymi. Przenośne grzejniki gazowe i parafinowe wprowadzają do powietrza dużo wilgoci (Citizens Advice).

Jak zgłosić pleśń wynajmującemu: dowody i ochrona przed eksmisją

Ogólne zasady zgłaszania usterek opisuje poradnik o wynajmie pokoju lub mieszkania w UK bez pułapek. Przy pleśni zbieraj zdjęcia szkód, zwłaszcza gdy problem narasta, oraz pismo od GP, jeśli problem wywołał chorobę (Citizens Advice).

Jeśli dom jest bezpieczny do mieszkania, wynajmujący nie może cię eksmitować tylko za to, że złożysz skargę. Wypowiedzenie section 21 wręczone 1 maja 2026 lub później jest nieważne (stan na listopad 2026; Citizens Advice).

Zgłoszenie do councilu i pozew: co możesz wymusić

Jeśli wynajmujesz prywatnie w Anglii, możesz zgłosić brak napraw do działu Environmental Health w councilu. Musi on działać, jeśli uzna, że problem może szkodzić zdrowiu (GOV.UK). Jeśli wynajmujesz od councilu, Environmental Health nie może podjąć formalnych działań przeciw samemu councilowi; skorzystaj z procedury skargi opisanej w sekcji o najmie socjalnym (Citizens Advice). Przy niebezpiecznym domu council robi ocenę HHSRS (Housing Health and Safety Rating System) i musi działać przy poważnych zagrożeniach.

• Zgłoszenie składasz na piśmie, z opisem problemu, np. od kiedy trwa. Możesz poprosić council o zachowanie go w poufności wobec wynajmującego, a inspekcja jest bezpłatna (Citizens Advice).
• Inspektor ogląda mieszkanie i może nakazać wynajmującemu naprawy.
• Przy zagrożeniu kategorii 1 council ma obowiązek działać, przy kategorii 2 może, ale nie musi (Citizens Advice).
• Council może nałożyć na prywatnego wynajmującego karę do £7 000, jeśli nie podjął racjonalnie wykonalnych działań, aby nieruchomość była wolna od zagrożeń kategorii 1 (stan na listopad 2026; GOV.UK).

Większość najemców prywatnych i socjalnych może też pozwać wynajmującego, gdy dom nie jest „fit for human habitation” (Homes (Fitness for Human Habitation) Act 2018). Sąd może nakazać naprawy i odszkodowanie dla najemcy (GOV.UK). Council tax to osobna sprawa, opisana w poradniku o pasmach, zniżkach i odwołaniach.

Awaab's Law: najem socjalny, najem prywatny i plany rządu

Awaab's Law nosi imię 2-letniego Awaaba Ishaka, który zmarł w 2020 r. na chorobę płuc spowodowaną pleśnią w domu (GOV.UK). W najmie socjalnym wprowadzono ją ustawą Social Housing (Regulation) Act 2023, a pierwsza faza weszła w życie 27 października 2025 (stan na listopad 2026; GOV.UK). Obejmuje większość osób w mieszkaniach socjalnych z umową najmu (council, housing association).

Gdy domu nie da się zabezpieczyć w terminie, wynajmujący musi bezpłatnie zapewnić ci inne miejsce do mieszkania do końca prac. Nie musisz przedstawiać zaświadczenia od lekarza. Jeśli wynajmujący nie dopełni obowiązków, możesz jako najemca wymieniony w umowie pozwać go za naruszenie umowy.

Skarga i Housing Ombudsman (najem socjalny w Anglii)

Wynajmujący potwierdza skargę w 5 dni roboczych, na etapie 1 odpowiada na piśmie w 10 dni roboczych od potwierdzenia, a na etapie 2 w 20 dni roboczych od potwierdzenia wniosku (Housing Ombudsman). Housing Ombudsman, bezpłatna i niezależna instytucja, przyjmie skargę, jeśli odpowiedź z etapu 2 nie jest starsza niż 12 miesięcy. Przy niewłaściwym działaniu wynajmującego (maladministration) może nakazać mu naprawienie sytuacji.

Co zapowiada rząd (stan na listopad 2026)

• Faza 2: z zastrzeżeniem zgody parlamentu ma wejść w życie 30 listopada 2026 i objąć m.in. nadmierne zimno i ciepło, upadki, zagrożenia elektryczne, pożar i wybuch oraz zawalenie konstrukcji (GOV.UK).
• Faza 3: rząd zapowiada ją na 2027 r.; jeśli zmiany wejdą w życie, mają objąć pozostałe zagrożenia HHSRS stwarzające istotne ryzyko szkody, poza przeludnieniem.

Najem prywatny w Anglii

Renters' Rights Act 2025 rozszerza Awaab's Law na najem prywatny, ale potrzebne są jeszcze rozporządzenia z terminami (GOV.UK). Konsultacja trwa od 9 października do 18 grudnia 2026 (do 23:59) i ma pomóc ustalić m.in., od kiedy nowe przepisy wejdą w życie. Dziś przepisy nie określają konkretnych terminów reakcji na zagrożenia: wynajmujący ma naprawić w rozsądnym czasie od zgłoszenia.

Pleśń a zdrowie

Wilgoć i pleśń działają głównie na drogi oddechowe i płuca, ale także na oczy i skórę (GOV.UK). Objawy to m.in. kaszel, świszczący oddech i duszność. Rośnie ryzyko infekcji dróg oddechowych, alergii dróg oddechowych (np. astmy) i egzemy, a pleśń może szkodzić zdrowiu psychicznemu.

Wynajmujący nie powinien czekać na dokumentację medyczną. Jeśli niepokoją cię objawy, skonsultuj się z lekarzem; jak działają GP, 111 i apteka, opisuje poradnik o NHS w praktyce.

Szkocja, Walia i Irlandia Północna

Poniżej tylko to, co podają oficjalne strony rządowe tych krajów (stan na listopad 2026).

Szkocja (gov.scot). Od 6 października 2026 wynajmujący muszą badać zgłoszenia wilgoci i pleśni i zaczynać naprawy w określonych terminach; zgłoszenia sprzed tej daty ich nie dotyczą. Przepisy obejmują większość najmów prywatnych (głównie Private Residential Tenancy).

• Najem prywatny (mygov.scot): oględziny w 10 dni roboczych, pisemne podsumowanie w 3 dni robocze od zakończenia oględzin, a przy poważnej wilgoci lub pleśni początek napraw w 5 dni roboczych od zakończenia oględzin. Mieszkanie ma być wolne od poważnej wilgoci i pleśni.
• Gdy wynajmujący prywatny nie naprawia, sprawę rozpatruje First-Tier Tribunal for Scotland (Housing and Property Chamber). Wniosek jest bezpłatny (mygov.scot).
• Najem socjalny: jeśli stwierdzono poważną wilgoć lub pleśń, naprawy muszą zakończyć się w 20 dni roboczych od rozpoczęcia prac (mygov.scot).

Walia (gov.wales). Od 1 grudnia 2022 wynajmujący musi zapewnić, że dom jest „fit for human habitation” (Renting Homes (Wales) Act 2016). Wilgoć i pleśń to pierwsza z 29 okoliczności ocenianych przy tej zdatności.

Irlandia Północna (nidirect). Każde wynajmowane mieszkanie musi spełniać fitness standard, w tym być wolne od wilgoci, która mogłaby szkodzić zdrowiu mieszkańca (nidirect). Gdy dom standardu nie spełnia, zgłoś to do Environmental Health w councilu.

Najczęstsze pytania

Czy wynajmujący może powiedzieć, że pleśń to moja wina, bo za mało wietrzę?

Nie powinien: to on ma ustalić przyczynę wilgoci. Wietrzenie i wentylatory ograniczają kondensację, ale nie zastępują usunięcia przyczyny. Przy sporze poszukaj porady w serwisach wymienionych na końcu poradnika.

Czy mogę przestać płacić czynsz, dopóki pleśń nie zostanie usunięta?

Citizens Advice radzi płacić dalej: bez tego powstają zaległości, a wynajmujący może próbować eksmisji. Przy wątpliwościach poszukaj porady w serwisach z końca poradnika.

Czy do zgłoszenia pleśni potrzebuję zaświadczenia od lekarza?

Dokumentacja medyczna nie jest warunkiem działania wynajmującego, a przy Awaab's Law w najmie socjalnym nie musisz jej przedstawiać. Pismo od lekarza GP może jednak być dowodem, gdy problem wywołał chorobę.

Gdzie szukać pomocy

• Citizens Advice: wilgoć i pleśń w wynajmowanym mieszkaniu (Anglia).
• Housing Ombudsman (najem socjalny w Anglii): tel. 0300 111 3000 (GOV.UK).
• Civil Legal Aid: tel. 0345 345 4345 albo SMS „legalaid” i twoje nazwisko na 80010, żeby poprosić o telefon zwrotny.
• Zapach gazu lub podejrzenie ulatniania się: National Gas Emergency Service, tel. 0800 111 999.

Ten poradnik ma charakter ogólny i nie zastępuje porady prawnej. Przy konkretnej sprawie sprawdź aktualne wytyczne na GOV.UK.