Sprzedaż działek w Polsce: fiskus może zastosować PIT jak wobec przedsiębiorcy

Osoby prywatne sprzedające działki w Polsce mogą zostać potraktowane przez fiskusa jak przedsiębiorcy. Pisze o tym „Rzeczpospolita" w publikacji z 10 listopada 2026 roku.

Zasada ogólna i wyjątek

Według ogólnych reguł fiskus nie interesuje się sprzedażą nieruchomości, jeśli od jej nabycia minęło pięć lat. Termin liczy się od końca roku, w którym doszło do nabycia. Przy spadku liczy się go od nabycia przez spadkodawcę. Podatku można też uniknąć, jeśli sprzeda się grunt przed upływem tego terminu, a pieniądze w ciągu trzech lat przeznaczy na cele mieszkaniowe.

Te zasady nie działają jednak, gdy sprzedaż jest działalnością gospodarczą. Wtedy trzeba zapłacić PIT od dochodu bez względu na czas posiadania gruntu, a wydatki mieszkaniowe nie pomagają. Na skali podatkowej stawka wynosi 12 proc. do 120 tys. zł dochodu rocznie i 32 proc. powyżej tej kwoty. Dochodzi składka zdrowotna, która u przedsiębiorcy na skali wynosi 9 proc. dochodu. Za niezapłacone na czas daniny naliczane są odsetki, a sprzedawcy grozi także grzywna.

Niejasne kryteria

Ustawa o PIT (art. 5a pkt 6) wymienia trzy cechy działalności: zorganizowanie, ciągłość i nastawienie na zysk. Doradca podatkowy Arkadiusz Łagowski z kancelarii Chojnacka & Łagowski ocenia, że spełnić je jest bardzo łatwo. Jego zdaniem fiskus może uznać za zorganizowane działanie np. podział gruntu na mniejsze części, a kilka transakcji za dowód ciągłości.

Ekspert podkreśla, że decyduje ogół okoliczności. Ryzyko rośnie, gdy ktoś kupił ziemię, by zarobić, i przygotował ją do sprzedaży: podzielił na działki, wykonał przyłącza, załatwił formalności, promuje ofertę lub korzysta z pośrednika. Liczba transakcji jest ważna, ale nie rozstrzygająca. Według Łagowskiego zdarzały się interpretacje, w których za biznes uznano sprzedaż trzech działek, a dziesięciu nie.

Przykład z interpretacji

Mężczyzna odziedziczył działki po ojcu (jedną dokupił). Podzielił je, by uzyskać pozwolenia na budowę domów, ale nie wykonał żadnych prac ani przyłączy. Chciał sprzedać grunty w dwóch transakcjach jednemu nabywcy, bez pośrednika i reklamy. Fiskus uznał, że sprzedaż dwóch działek nie jest działalnością gospodarczą, ale pozostałe należy opodatkować jak u przedsiębiorcy (interpretacja 0113-KDIPT2-2.4011.671.2026.2.KR). Jak zauważa Łagowski, z interpretacji nie wynika, dlaczego granica przebiegła akurat tak.

Ruch na rynku i VAT

Doradca zwraca uwagę, że wielu właścicieli złożyło przed końcem sierpnia wnioski o decyzje o warunkach zabudowy, bo zmieniły się przepisy. Teraz widać ruch w sprzedaży gruntów, a chętnych będzie więcej, ponieważ ostatnio wydawane decyzje obowiązują tylko pięć lat. Sprzedawcy grozi też VAT, a definicja działalności w ustawie o VAT jest według eksperta jeszcze szersza.

Co to oznacza dla Polaków w UK

Temat dotyczy osób, które mają w Polsce odziedziczone lub kupione działki i planują je sprzedać. Źródło nie omawia wpływu miejsca zamieszkania na rozliczenia, więc w indywidualnych sprawach warto zapytać doradcę podatkowego.